Pēteris Strautiņš
Петерис Страутиньш, экономист Luminor
Развитие рынка жилья является неиспользованной, но перспективной возможностью способствовать повышению роста экономики и привлекательности Латвии как места жительства. Для этого необходимы инвестиции, которых в настоящее время недостаточно. В 2016 году в Латвии только 2.0% от ВВП было инвестировано в жилье, в отличие от показателей Европейского Союза, объем которых составил в среднем 4.7% (данные Eurostat). Греция, до сих пор находящаяся на точке глубочайшего кризиса, выделяет для этой цели наименьшую долю от национального дохода. В свою очередь, в Эстонии инвестиции в жилье уже играют большую роль в народном хозяйстве, чем в среднем в ЕС. Кроме того, динамика разрешений на строительство свидетельствует, что наши северные соседи не собираются на этом останавливаться. Эти инвестиции, составляющие около 2% от ВВП, в Латвии колебались почти все время, начиная с 1995 года, за исключением периода с 2005 по 2008 год. Таким образом, дефицит инвестиций в жилье образовывался в течение длительного времени. Результат неутешительный. Очевиден дефицит качества, кроме того, в региональных городах не хватает даже более-менее приемлемого жилья. Список таких городов небольшой, но в этих местах создается львиная доля общей добавленной стоимости.
Мой дом, мой банк
Несмотря на продолжительный дефицит инвестиций, принадлежащее Латвийским жителям жилье имеет большую ценность. Его общая рыночная стоимость составляет примерно 30-35 млрд. евро. Объем ипотечных кредитов, выданных на приобретение этого жилья, составляет чуть более 4 миллиардов евро. Правда, в Риге и Рижском районе рыночная стоимость составляет около ¾ от общей стоимости жилья. В сравнении с экономикой эта концентрация еще ярче выражена, поскольку высокая рыночная стоимость может создаваться только в тех местах, где численность желающих поселиться превышает фактическое наличие жилья.
Люди живут в домах, и это одновременно является инвестицией. Это важная причина для привлечения большего внимания к этой отрасли экономики в нашей стране, поскольку для большинства населения жилье является главной или даже единственной значимой частью собственности, а на фоне Западной Европы финансовое богатство пока что совсем ничтожно.
Огромный удельный вес жилья в личном богатстве латвийцев является и шансом, и риском одновременно.
Шанс проявляется в том, что 71.7% населения Латвии проживает в собственном жилье, не отягощенном обязательствами. Для сравнения – в Нидерландах этот показатель составляет всего 8.0%. С одной стороны, это финансово безопасно. С другой стороны, проявляется ряд упущенных возможностей, например, улучшение уже имеющегося жилья, либо использование накопленного или унаследованного капитала с целью софинансирования строительства или приобретения нового места жительства. В соответствии с данными Европейской банковской федерации на октябрь 2017 года, остаток выданных банками кредитов составил 16,4% от ВВП, что является очень низким коэффициентом – это менее половины от соответствующего показателя еврозоны (37.5%)
В свою очередь, риском является вероятность, что семья вложит инвестиции в бесперспективные активы. К примеру, это могут оказаться квартиры, расположенные в местах с необратимым экономическим и демографическим закатом. Для снижения подобного риска следует как можно скорее разобраться в перспективах различных регионов. Это необходимо сделать путем принятия политических решений, не оставляя все на волю судьбы и рынка, как это происходит до сих пор; или же поддерживать иллюзии о невозможно большом количестве центров развития с нереальными стратегиями развития, в первую очередь, туризма. Если говорить откровенно, то при самом оптимистическом сценарии количество долгосрочных центров измеряется надцатью городами и пригородами. Для большего количества ресурсов нет и не будет – ни людей, ни капитала.
Красивые дома – привлекательная страна
Большее количество действительно привлекательных для проживания домов сделает Латвию более конкурентоспособным местом жительства. Если человек владеет ценным и комфортным жизненным пространством, это способствует созданию и укреплению сильной практичной связи со своей страной. Можно возразить, что в нашей стране жилья достаточно много, если сравнить с количеством домохозяйств. Это правда, однако в целом такое жилье небольшое и довольно низкого качества, кроме того, зачастую расположено в таких местах, где люди больше не хотят жить. Там, где они хотят быть, условия жизни не самые лучшие. В среднем в Латвии приходится лишь 1.2 комнаты на члена семьи, в то время как в ЕС в среднем 1.6.
Среди стран ЕС в Латвии самый высокий удельный вес жителей, проживающих в зданиях, в которых не менее 10-ти квартир. В 2016 году этот показатель составил 58.1%, в то время как в Бельгии и Великобритании — менее 10%, а в ЕС в среднем 24.0%. В эту категорию входят также квартиры люкс, расположенные в Тихом центре и Юрмале, однако большая часть этого жилья не является чем-то очень просторным и красивым. Часть жильцов серийных домов переедут в пригородные частные дома либо многоквартирные здания более человеческого масштаба. Их прежнее жилье скорее всего займут те люди, для которых это место станет первым шагом в городской жизни, поэтому упомянутая пропорция в ближайшем будущем особо не изменится, но по крайней мере будет достигнуто долгосрочное размещение населения на территории страны.
Жилье зарабатывают, но косвенно
Помимо прочего, восстановление и строительство жилья создаст рабочие места и доходы. Очевидно, что строительство жилья не может быть главным направляющим фактором развития – это не актив, который позволяет зарабатывать деньги в мире. Однако неизменное значительное преобладание прироста накоплений над приростом кредитования означает, что в данной отрасли можно увеличивать долгосрочные инвестиции. К слову, несмотря на то, что жилье напрямую не является экспортируемой продукцией, косвенно оно увеличивает экспортную деятельность нашего государства.
Реновация и строительство жилья главным образом будет осуществляться в местах, обладающих наиболее высоким потенциалом для развития, — в регионах столицы и еще нескольких городов. Это даст возможность большему количеству людей Латвии переехать в более перспективные для жизни места. Неизбежно дальнейшее снижение численности населения на большей части территории страны. Неизвестно только, куда эти люди переедут – в экономически динамичные места на территории Латвии или за ее пределы. Внутренняя миграция населения в направлении крупных городов увеличит возможности растущих отраслей и предприятий в трудоустройстве людей, тем самым снизив так называемую структурную безработицу. Ранее банки отдавали предпочтение выдаче бизнес кредитов, чтобы предприятия строили заводы неподалеку от мест проживания людей, однако в будущем финансовые учреждения станут лояльнее в отношении выдачи денежных займов людям, чтобы они могли жить вблизи от своих рабочих мест, офисных зданий. Это не является прямым выбором самих банков — большей частью экономику формируют так называемые умные услуги, которые чрезвычайно благоволят крупным городам ввиду достаточного количества сотрудников и разнообразия знаний.
Строительство и реновация жилья способствуют производству и развитию услуг. К примеру, это отличные возможности для деревообработки. Большую часть этой продукции легко экспортировать. Однако в реализации мебели высокого качества расстояние может стать значительным препятствием, поскольку эта продукция не может быть удобно упакована, требуется воздушная перевозка. Также можно экспортировать дома и деревянные строительные конструкции, но для развития этих отраслей также очень желателен сильный местный рынок. Кроме того, строительство является значимым клиентом для химической промышленности, в которой несколько малых Латвийских предприятий соревнуются в игре, правила которой создают глобальные гиганты, и тем не менее, личные связи, узнаваемость и покупательский патриотизм на внутреннем рынке дают затишье.
Риски. Пока далеко
Не все так радужно, и не все обстоятельства говорят в пользу здорового развития рынка жилья как в ближайшем, так и в отдаленном будущем. В этот и следующий год латвийская экономика получит изрядную дозу витаминов. Ее стремительный рост неизбежен, даже если в вышеописанной области продолжится стагнация. Факторы хорошо известны, поэтому перечислю очень кратко — фонды ЕС, начало строительства RailBaltica, интенсивный рост на рынках других стран в сочетании со стремительным развитием в отраслях нашего экспорта. Всегда может произойти какой-либо глобальный кризис, они непредсказуемы (в противном случае, скорее всего, не происходили бы), но базовый сценарий — это прирост ВВП, который основательно нагрузит наши экономические ресурсы.
Поэтому кажется, что в ближайшие 2-3 года рынок жилья будет сравним с закупоренной бутылкой шампанского, которую основательно встряхнули. Сильный внутренний и внешний спрос увеличат число рабочих мест в центральной части страны. В этом случае общие демографические тенденции страны будут иметь малую значимость — с 2011 года количество занятых рабочих мест в Риге выросло на ~2% в год или больше, даже тогда, когда речь шла о стагнации экономики. Уровень безработицы в Валмиере и Вентспилсе уже не превышает столичный.
Соответственно, спрос на квартиры будет расти, а возможности их строительства будут очень ограничены, поскольку ресурсы отрасли будут задействованы в другом. Это может привести к росту цен, который, в свою очередь, так сказать, может "начать жить своей жизнью". Некоторое время циклы недвижимости и кредитования могут существовать благодаря собственной созданной энергии, вращаясь по кругу растущего оптимизма, рабочих мест, заработной платы, цен и еще более растущего оптимизма. Пока риск теоретический, поскольку ситуация, скорее, противоположная, но это надо иметь в виду.
Петерис Страутиньш
экономист
peteris.strautins@luminorgroup.com
Контакты для СМИ: Лита Юберте-Круминя