«Демография чаще всего и совершенно безосновательно упоминается как один из главных, если не самый важный фактор или препятствие для перспектив развития балтийского рынка недвижимости в будущем. Однако довольно просто сделать неверные выводы, если, допустим, мерить среднюю температуру по больнице. Мнение о негативной
демографической ситуации в странах Балтии также может быть ошибочным, если рассматриваются только общие цифры и тенденции», – поясняет Жигимантас Маурицас (Zygimantas Mauricas), экономист банка Nordea.
«При подробном исследовании этого вопроса можно обнаружить, что общее число жителей стран Балтии в возрасте от 25 до 39 лет, которые также являются наиболее активными участниками рынка недвижимости, пропорционально выше, чем среднее количество жителей этой возрастной группы в Европейском союзе в целом. К тому же, в отличие от
ситуации в странах Западной Европы, в ближайшие пять лет эта группа населения не уменьшится, а наоборот – в Литве даже будет наблюдаться рост количества населения в конкретной возрастной группе. Из данной тенденции можно заключить, что демография не может быть решающим фактором, препятствующим развитию рынка недвижимости. К тому
же с учетом активного роста иммиграции демографическая картина в столицах стран Балтии – Вильнюсе, Риге и Таллинне демонстрирует более положительную тенденцию по сравнению с другими регионами. Таким образом, развитие демографии в последующие пять лет можно охарактеризовать как «наилучший из возможных сценариев» развития
рынка недвижимости в странах Балтии.
Кто сейчас является основным покупателем недвижимой собственности?
Данные свидетельствуют, что наиболее активными участниками рынка недвижимости в Балтии являются молодые специалисты в возрасте от 25 до 39 лет. В целом они образуют более двух третей всех получателей новых кредитов на жилье в период с 2007 по 2014 год, что является намного более высоким показателем, чем 45% в среднем в еврозоне (ЕЦБ, 2007).
Сравнительно низкий показатель права собственности (приблизительно 30%) среди населения в возрастной группе от 25 до 39 лет и стремительный рост иммиграции в столицы стран Балтии свидетельствует о том, что эта группа населения продолжит поддерживать спрос на жилье и в ближайшие пять лет.
Может ли данная группа населения себе это позволить?
Уровень доходов населения в данной возрастной группе наивысший по сравнению с другими возрастными группами и имеет выраженную тенденцию роста, в отличие от стран Западной Европы, где наибольшие доходы достигаются в возрасте около 50 лет и даже в 60 лет, например, в Германии. Изменения на рынке труда, постоянно растущий спрос на
квалифицированных специалистов, падение уровня безработицы, рост зарплат, низкий уровень инфляции в сочетании с особенно низкими процентными ставками и умеренный рост цен на жилье – эти факторы будут способствовать доступности жилья и общему спросу и в дальнейшем.
Достаточно ли покупателей?
Рассматривая ближайшие пят лет – да. Общее количество населения в вышеуказанной платежеспособной возрастной группе вопреки прогнозируемому падению на 5,6% в Европейском союзе в целом возрастет на 1% в странах Балтии, что можно объяснить высокой рождаемостью в странах Балтии в 80-е годы. К тому же с улучшением экономической ситуации
можно прогнозировать увеличение внутренней миграции в столицы стран Балтии, что может еще больше увеличить спрос на жилье в этих городах. Однако необходимо отметить, что после окончания данного пятилетнего периода «демографическое окно» закроется, и этот эффект будет ощущаться еще 5–15 лет.
Возможны ли резкие изменения ситуации?
Демографическая ситуация в большой мере зависит от миграции – как внутренней, так и внешней. Эмиграция повлияла на снижение количества населения в Литве на 80%, в Латвии – на 70%, в то же время в Эстонии – на 50%; в свою очередь, миграция внутри страны в большой мере определяет рост количества населения в Вильнюсе и Таллинне. Поэтому ситуация на
рынке недвижимости в будущем будет зависеть от того, насколько странам Балтии удастся удержать от эмиграции население платежеспособной возрастной группы. На это может оказать существенное влияние и общая доступность жилья. Поэтому необходимо считаться с тем, что наряду с неспособностью обеспечить доступность жилья в странах
Балтии увеличится и объем эмиграции, что в свою очередь будет способствовать падению спроса на жилье. В случае положительного сценария эта дилемма «курицы и яйца» будет разрешена, если будет найдена возможность обеспечить доступность жилья», – подчеркнул экономист банка Nordea.