21.04.2022. Одним из наиболее важных факторов при выборе нового жилья является его техническое состояние и износ. Без дополнительных знаний и проверки легко не заметить подводные камни, такие как несогласованную перепланировку, о которых продавец зачастую умалчивает. Самовольная перепланировка может не только повлиять на безопасность и здоровье жильцов квартиры, но и привести к дополнительным финансовым затратам или вложениям, которые могут понадобиться, чтобы привести в порядок документацию или сделать жилье безопасным для проживания, указывает Каспарс Саусайс, эксперт Luminor по жилищному кредитованию.
Продавец недвижимости не всегда открыто рассказывает обо всех проделанных в квартире работах, а иногда он даже сам полностью не осведомлен о том, что предыдущий хозяин делал в квартире. Несогласованную перепланировку можно обнаружить, сравнив фактическую планировку квартиры с планом помещений и другими связанными документами, имеющимися в распоряжении владельца квартиры. При осмотре квартиры необходимо уметь оценить и другие технические риски, поэтому рекомендуется обратиться к профессионалу, который быстрее укажет на изменения, выполненные в квартире. Чаще всего в многоквартирных домах без согласования строятся или сносятся ненесущие промежуточные стены, объединяются кухни с гостиными или совмещаются санузлы, а также выполняется замена окон или остекление лоджий.
Несогласованные перепланировки могут снизить стоимость квартиры на 5–10%, в зависимости от степени перепланировки. По словам эксперта по недвижимости, несогласованная перепланировка напрямую влияет не только на цену недвижимости, но и на круг потенциальных покупателей жилья – наблюдения показывают, что количество потенциальных покупателей такой недвижимости снижается на треть. В большинстве случаев покупатели желают приобрести жилье с согласованной документацией и считают, что предыдущий владелец должен обеспечить все формальности и соответствие документов.
Согласование перепланировки зависит от планируемых работ и их сложности, но не во все случаях согласование необходимо. При подготовке к демонтажу промежуточных стен необходимо учитывать расположение и планировку несущих и ненесущих стен. Перепланировка, затрагивающая ненесущую стену, не требует согласования с совладельцами в случае квартирной собственности. В свою очередь, перенос или строительство санузла над жилой площадью соседа снизу придется согласовывать с владельцем нижней квартиры.
Важным вопросом является юридический статус квартиры. Если весь дом юридически является общей собственностью (не разделен на квартирные собственности), где каждый собственник владеет идеальной долей общей собственности и одна из квартир находится в пользовании, то каждую перепланировку необходимо согласовывать со всеми совладельцами.
При ремонте фасада здания необходимо придерживаться общего внешнего облика здания – это относится и к серийным домам, построенным в советское время. Например, при замене окон согласование не требуется, но владелец не может менять разделение оконных рам, их цвет и другие детали. Хотя может казаться, что остекление лоджии является одним из самых простых в согласовании ремонтов, на практике все не так просто. Карта удостоверения фасада здания определяет общий облик дома, и если запланированные работы не соответствуют описанию, то их проводить нельзя.
В первую очередь следует обратиться к архитектору, изложив идею и масштабы планируемого преобразования. Специалист изучит дело кадастрового измерения или посетит объект недвижимости, чтобы оценить планируемое переустройство. Затем будет разработана карта удостоверения. Ответ строительного управления касательно начала работ зависит от местонахождения недвижимости. В малых городах и регионах процесс может занять день, в то время как в городах с большим количеством заявок, таких как Рига, согласование может занять до полутора месяцев. Существуют также различия в стоимости согласования, которая может составлять несколько сотен евро, но в целом не должна превышать одной тысячи евро. Кроме того, расходы будут отличаться для физических и юридических лиц.
Если вы думаете о покупке нового жилья, запишитесь на консультацию по жилью с экспертом Luminor по жилищным вопросам, который поможет найти ответы на все ваши вопросы.
Ипотечный кредит