Pēteris Strautiņš, Luminor ekonomists
Dažu pēdējo mēnešu laikā esmu saņēmis daudz jautājumus par mājokļu tirgu – kas notiek un kas notiks, kāpēc aug cenas, vai labāk pirkt vai īrēt?
Tas atgādina notikumus apmēram pirms 15 gadiem, kad mājokļu tirgus bija Latvijas ekonomikas centrālā ass, kuras gravitācija turēja orbītā darba tirgu, patēriņu un patēriņa cenas, IKP dinamiku un maksājumu bilanci. Par to daudz runāja ballēs, bērēs un biznesa konferencēs. Par šiem notikumiem toreiz daudz rakstīju kā žurnālists un saņēmu daudz jautājumu, atzinības un kritikas.
Šogad mājokļu tirgus ir mainījies pietiekami strauji, lai varētu apgalvot, ka pēc vairāk nekā desmit gadus ilgušas stagnācijas tirgū notiek pavērsiens. Ir paātrinājies īpašumu cenu kāpums. Vairākās Pierīgas pilsētās kopš gada sākumā sērijveida dzīvokļu cenas augušas apmēram par piektdaļu. Aktivizējas hipotekārā kreditēšana, piemēram, pirmajā pusgadā Luminor bankas mājsaimniecībām izsniegto kredītu apjoms audzis gandrīz trīs reizes. Top jauni mājokļu projekti, aug izsniegto būvatļauju apjoms. Ienākumu kāpums pamazām palielina to ģimeņu īpatsvaru, kas spēj ņemt hipotekāros kredītus. Enerģijas cenu kāpums mudina gan uzlabot jau esošos mājokļus, gan iespēju iegūt modernu dzīves telpu.
Mājokļu tirgus tendenču maiņa ietekmēs gan ekonomiku - IKP pieaugumu, darba tirgu, gan sabiedrības un indivīdu dzīves kvalitāti. Tā arī ietekmēs cilvēku privātās bagātības būvēšanas stratēģijas. Mājokļu pirkums daudziem cilvēkiem ir lielākā investīcija viņu dzīvē. Atbilde uz to, ko darīt vai nedarīt mājokļu tirgū, vienmēr ir individuāla – cilvēkiem ir dažādas vajadzības un iespējas, vērtības un gaume. Taču visiem lēmumiem ir kopīgs makroekonomisko, tehnoloģisko un demogrāfisko procesu “rāmis”. Ir visiem svarīgas patiesības, kuras ir vērts zināt, pieņemot dzīves svarīgākos lēmumus par labklājības un dzīves kvalitātes veidošanu.
Mājoklis var būt izdevīga investīcija, ja tas tiek pirkts par saprātīgu cenu. Laba ziņa potenciālajiem pircējiem – cenas Latvijā ir zemas uz Baltijas un citu reģiona valstu fona.
Cik gadus jāstrādā*, lai iegādātos 90 kv.m. dzīvokli centrālās un Austrumeiropas valstīs?
Avots: numbeo.com dati
Tāpat ir svarīgi ir zināt, vai augs ienākumi, jo tas ir priekšnoteikums mājokļu cenu kāpumam nākotnē. Priekšnosacījumi Latvijas ekonomikas attīstībai šobrīd ir labvēlīgi. Šī nav raksta pamattēma, taču mājokļu tirgus lielās ainas izpratnei ir svarīgi atzīmēt svarīgākās patiesības. Attīstības galvenais virzītājs ir eksports, tas 2020. gadā salīdzinājumā ar 2010. gadu reālā izteiksmē ir pieaudzis par 66%, bet kopš 2000. gada: 4,1 reizi. Ir labvēlīgi apstākļi tālākai attīstībai - Rīgā aug jaunu biroju būvniecība, kas ir pilsētas svarīgākās eksporta nozares - biznesa un IT pakalpojumu izaugsmes priekšnosacījums. Aug reģionu pilsētu spēja piesaistīt investīcijas rūpniecībā. Pašvaldībās, kas īsteno gudru attīstības politiku, rezultāti ir acīmredzami.
Šobrīd sabiedrības uzmanības centrā ir inflācija, kas ir nopietna problēma. Ir risks, ka turpmākajos mēnešos pirmo reizi 10 gadu laikā algu kāpums netiks līdzi cenu kāpumam. Taču tas būs īslaicīgi, sākot no 2022. gada pavasara kopējā inflācija samazināsies, bet enerģijas cenu kāpums var pat pārvērsties par savu pretstatu, kā tas ir noticis arī agrāk - pērn gāzes un siltuma cenas bija zemākas nekā 2012. gadā.
Ir dzirdētas bažas, ka ekonomikas pieaugums notiek uz aizņemšanās rēķina. Drīzāk nē nekā jā. Valsts parāds pandēmijas laikā tiešām ir audzis. Taču mūsu tautsaimniecībā dominē privātais sektors, un tā finanšu bilance ir vismaz tikpat svarīga. Pateicoties strauji augošajiem ģimeņu un uzņēmumu uzkrājumiem un IKP pieaugumam, Latvijas neto ārējais parāds ir samazinājies līdz 11,4% no IKP 2021. gada vidū salīdzinājumā ar 57,8% no IKP 2009. gada beigās. Šādi turpinot, Latvija dažu gadu laikā kļūs pārējās pasaules kreditore, tas būtu kaut kas līdz šim nepieredzēts.
Mājokļu pircējiem bažas var radīt iedzīvotāju skaita līdzšinējā dinamika. Tas ir svarīgs fakts un var būt nopietns arguments pret mājokļa iegādi daļā mūsu valsts teritorijas, taču ne veiksmīgākajos attīstības centros.
Ieguldījumi Latvijas mājokļu tirgū kopš 2010. gada ir bijuši izdevīgi. Mājokļu cenas ir noturīgi augušas, par laimi, ne tik daudz, lai pasliktinātu mājokļu pirktspēju. Īres cenas ir kļuvušas izdevīgākas no patērētāju skatu punkta.
Algu, mājokļu pārdošanas un īres cenu dinamika, 2010=100
Avots: Eurostat dati
Iespējams, ka var atrast vēl ienesīgākus ieguldījumu veidus. Piemēram, akciju tirgu kāpums ilgos laika periodos caurmērā mēdz būt straujāks nekā nekustamo īpašumu cenu kāpums. Taču, ja ņem vērā, ka īres ienākumi vai ieguvumi no tā, ka nav jātērē nauda par īri, ir lielāki par akciju tirgu dividenžu ienesīgumu, tad nekustamā īpašuma un akciju tirgu ienesīgums izlīdzinās. Turklāt nevajadzētu ignorēt augsto akciju cenu līmeni šobrīd, ne visi starta punkti tirgū ir vienlīdz izdevīgi.
Nav nepieciešams arī neko sasteigt un strēbt karstu. Tādi notikumi kā sērijveida dzīvokļu cenu kāpums Jelgavā šogad par 24%, tālu pārsniedzot algu pieaugumu, visdrīzāk būs izņēmums. Var apsveikt tos, kas izmantoja iespēju ļoti izdevīgi nopirkt dzīvokli pirms gada, tādas iespējas vairs nebūs. Taču ilgākos laika posmos cenu kopums tirgū būs samērojams ar algu kāpumu, jo mūsu valstī netrūkst vietas jaunu mājokļu būvei. Latvijas iedzīvotāju mājokļu pirktspēja jeb algu un cenu attiecība ir viena no izdevīgākajām postsociālisma valstu starpā, bet ļoti līdzīga Rietumeiropas vidējam rādītājam.
Iegādājoties mājokli kādā pilsētā vai novadā, cilvēkiem būtu jāizvērtē, kāds ir šīs teritorijas attīstības līmenis, līdzšinējie panākumi investoru piesaistē un attīstības politikas kvalitāte. Latvija izceļas ar ļoti zemām mājokļu cenām (pat attiecībā pret algām) ārpus galvaspilsētas reģiona. Dažviet tā ir laba pirkšanas iespēja, bet ne visur, ir jābūt uzmanīgiem.
Cik gadus jāstrādā, lai nopirktu 90 kv.m. dzīvokli Baltijas lielajās pilsētās
Avots: numbeo.com dati
Ir ļoti piesardzīgi jāizvērtē mājokļu iegāde vietās, kuru attīstības perspektīvas ir vājas un kuras nedara pietiekami, lai to mainītu. Šīs tendences nevar mainīt viens cilvēks. Tās var mainīt vietējā sabiedrība un vara, apzinoties, kas ir likts uz spēles - mājokļos un ar tiem saistītajā infrastruktūrā ieguldītie resursi var tikt zaudēti, ja nelabvēlīgas tendences turpināsies. No šādām vietām aizbraucošie cilvēki citur būs spiesti sākt gandrīz no nulles, jo viņu līdzšinējās dzīvesvietas nevarēs izdevīgi pārdot.
Lai tas nenotiktu, ir jākoncentrē pūliņi eksportspējīgu nozaru attīstībai vietās, kur tā līdz šim bijusi vāja, bet labas pārmaiņas vēl ir iespējamas. Luminor reģionu ekonomiku pētījums rāda pilsētu un novadu spēju pelnīt no preču un pakalpojumu pārdošanas pārējā Latvijā un pasaulē. Svarīga piebilde no mājokļu pircēju viedokļa – pētījums neatspoguļo ienākumus, ko iedzīvotāji ar savu darbu gūst citās pašvaldībās. Tāpēc vāja eksportspēja nav liels drauds Ogrei vai Saulkrastiem, taču ekonomiski vājās pašvaldībās bez spēcīgiem attīstības centriem to tuvumā situācija ir satraucoša.
Avots: Luminor pētījums
Karte eksportējošo uzņēmumu izmaksātās algu summas, proporcionāli pašvaldību iedzīvotāju skaitam, sešas krāsu gradācijas
Mājokļu tirgus aktivizēšanās šobrīd ir laba ziņa ekonomikai. Tas tā nav bijis vienmēr, ir notikusi neveselīga svārstīšanās starp galējībām. Laikā no 2003. gada līdz 2007. gadam cenas uzkāpa pārāk daudz un strauji. Īpašumi tika pirkti par nesaprātīgām cenām, pircējiem vēlāk nereti ciešot zaudējumus. Mājokļu tirgus pārkaršana veidoja aplamas prioritātes ekonomikā, bremzējot eksporta nozaru attīstību. Savukārt laikā kopš 2009. gada nauda caur mājokļu tirgu ir aizplūdusi no Latvijas, mājsaimniecībām atmaksājot iepriekš aizņemto naudu. Lai arī pēdējos pāris gados mājsaimniecību kredītportfelis aug, iedzīvotāju uzkrājumi aug daudz straujāk. Tas nostiprina ģimeņu finanses un deldē ārējo parādu, tātad uzlabo nākotnes iespējas, bet arī mazina ekonomisko aktivitāti šobrīd.
Tas nozīmē, ka mājokļu tirgus ietekme uz daudzu ģimeņu labklājību ir bijusi negatīva. Nākotnē noteikti varam labāk, izmantojot mājokļu tirgu kā straujas, bet sabalansētas izaugsmes veicinātāju.
Mājokļu tirgus dalībnieki ir vienlaikus konkurenti un partneri. Visi nevar dzīvot 10% vai 50% pievilcīgāko mājokļu, par šo iespēju pircēji sacenšas. Taču gan kā pircēji, gan pilsoņi ar savām izvēlēm mēs varam celt kopējo mājokļu tirgus vērtību un vides kvalitāti, padarot to skaistāku un ērtāku. Visumā nepievilcīgais mājokļu piedāvājums vājina Latvijas kā dzīvesvietas konkurētspēju. Ienākumu pieaugums, ko rada un radīs eksporta nozaru attīstība, dod iespēju šo trūkumu novērst. Mājokļu politika ir arī iespēja piedalīties globālo izaicinājumu risināšanā. Mežos iegūto koku iebūvēšana ēkās ir viena no labākajām iespējām radīt negatīvas siltumnīcas efekta gāzu emisijas jeb “izņemt” oglekļa dioksīdu no atmosfēras un to noglabāt uz ilgu laiku, kuru nākotnē vēl pagarinās pieaugošā celtniecības koksnes otrreizējā pārstrāde.