Kā investēt nekustamajā īpašumā to nepērkot?

Ilgtermiņā saglabājas nemainīga interese

Investīciju aktivitāti nekustamajā īpašumā nosaka dažādi faktori. “Trekno gadu” laikā pirms 15 gadiem, kad nekustamā īpašuma cenas pieauga katru mēnesi, ieguldījumu aktivitāte bija ļoti augsta, savukārt pērn, pieaugot ģeopolitiskajai spriedzei, procentu likmēm un pasliktinoties ekonomikas apstākļiem pieprasījums samazinājās. Tomēr, lūkojoties ilgtermiņā, interese par investīcijām šajā aktīvu klasē vienmēr saglabāsies.
Katrā pasaules ģeogrāfiskā reģionā ir savas nianses un īpatnības, kā tiek veiktas investīcijas nekustamajā īpašumā. Latvijā joprojām populārākais investīcijas veids ir tiešas investīcijas, proti, konkrēto objektu – dzīvokļu, māju, biroju utm. iegāde. Savukārt pasaulē turpina būt populāras arī netiešās investīcijas, pērkot nekustamo īpašumu fondu daļas. 

Priekšrocības, investējot fondos

Investīcijām nekustamo īpašumu fondos salīdzinājumā ar tiešiem ieguldījumiem īpašuma iegādē ir vairākas priekšrocības.

Pirmkārt, augsta investīciju likviditāte, kas dod iespējas brīvi pirkt vai pārdot fondu daļas un ir ļoti svarīga investoriem. Atšķirībā no reāla īpašuma, kura pārdošana var aizņemt vairākus mēnešus vai pat gadu, fondu daļu pārdošanu var īstenot daudz ātrāk, iegūstot finanšu līdzekļus, lai tos novirzītu citam mērķim. Īpaši aktuāli tas ir neskaidros ģeopolitiskos apstākļos, kad īpašumtiesības uz konkrētu objektu var radīt lielāku satraukumu nekā fondu daļas, kuras var realizēt tirgū jebkurā mirklī.

Otrkārt, diversifikācija, jo investors iegādājas daļas vairākos īpašumos uzreiz. Pērkot konkrētu nekustamo īpašumu, peļņa būs atkarīga no viena īpašuma un ar to saistītiem apstākļiem, tomēr ne vienmēr var precīzi noteikt, cik objekts būs perspektīvs un pieprasīts nākotnē. 

Treškārt, zems pievienošanās slieksnis, proti, mazāks sākotnējs ieguldījums, nekā uzreiz iegādājoties veselu īpašumu. Reāla īpašuma iegādei būs nepieciešamas lielas investīcijas, kamēr investēt nekustamo īpašumu fondos var vien dažus simtus vai dažus tūkstošus eiro. Parasti investīcijas nekustamajos īpašumos veic ar bankas aizdevuma palīdzību. Lai gan tas bieži netiek praktizēts, teorētiski aizdevums ir iespējams arī investīciju veikšanai nekustamo īpašumu fondos, kad investors ieķīlā savus aktīvus un investē aizņemtos līdzekļus.

Ceturtkārt, ieguldot fondos, investoram pašam nav jāpērk un jāapsaimnieko īpašums, jo šīs funkcijas tiek deleģētas fondam. Iegādājoties konkrētu nekustamo īpašumu, būs nepieciešamas zināšanas arī par tā pārvaldīšanu, vai jāmeklē kādi trešo pušu pakalpojumi. 

Situācija Baltijas mājokļu tirgū

Arī investējot nekustamo īpašumu fondos, ir jāņem vērā vispārējā situācija tirgū. Pēc ilgstošākas augšupejas Latvijas mājokļu tirgus sāk atdzist, taču ne tik izteikti kā citviet Eiropā. Cenu kāpums ir mazinājies, un daži tirgus segmenti ir palikuši nedaudz lētāki, taču samazinājums nav būtisks, jo Latvijā mājokļu cenas joprojām ir lētākās Baltijā. Cenu samazinājums galvenokārt notiek padomju laika ēkās, to zemās energoefektivitātes dēļ. Igaunijā un Lietuvā cenu korekcija visvairāk skar tieši luksusa segmentu. Visā Baltijā tirgu atvēsina procentu likmju kāpums un vispārējie ekonomiskie apstākļi. Tiek prognozēts, ka jau nākamgad, atveseļojoties ekonomikai un samazinoties procentu likmēm, cenas atkal kāps. 

Fonds vai trasts?

Investīcijas ir iespējams veikt gan nekustamā īpašuma investīciju fondā, gan nekustamā īpašuma investīciju trastā. Abos variantos tiek apvienots vairāku investoru kapitāls un investīcijas nekustamajā īpašumā notiek kolektīvi. Galvenā atšķirība – trasts ir reāls uzņēmums, kas veic investīcijas nekustamajā īpašumā un izmaksā dividendes, kamēr kopfondi ir apvienoti ieguldījumi, kurus pārrauga ieguldījumu pārvaldnieks. Parasti fonds investīcijas veic dažādos īpašumu veidos, un fonda daļas līdzīgi kā akcijas kotē biržā. Daudzi fondi investē arī komercobjektos, piemēram, mazumtirdzniecības centros vai mūsdienīgā biroju ēkās, kuru ienesīgums mēdz būt augstāks nekā dzīvojamās mājās. Ir arī fondi, kas investē nevis konkrētā nekustamajā īpašumā, bet gan uzņēmumu akcijās, kas darbojas nekustamo īpašumu tirgū. 

Iespējamie riski

Nevieni ieguldījumi nav 100% droši un negarantē tūlītēju peļņu. Īpašumu cenas, līdzīgi kā akciju tirgus var svārstīties un ir atkarīgs no daudz un dažādiem apstākļiem. Piemēram, ja vairāki investori vienlaikus mēģina pārdot savas daļas, fondi var apturēt tirdzniecību, ja vien tiem nav izveidotas būtiskas naudas rezerves. Tāpat fondu ienesīgums būs atkarīgs no vispārējās situācijas nekustamo īpašumu tirgū – ja būs vērojamas lielas svārstības, tas visticamāk ietekmēs arī fondu vērtību. Tomēr neskatoties uz riskiem, tā ir laba alternatīva tiešām investīcijām nekustamajā īpašumā.